Что делать жемчужине Европы с сосульками и ветхими крышами, когда денег нет, а воли не хватает.
В историческом центре Петербурга обилие металлических скатных кровель с уклоном в 15° – 18°, с которых снег сам не сползает. Раньше наледей на этих кровлях не было. Чердаки были холодными: дымовые трубы имели толстые стены и практически не нагревали чердачное пространство; сохранению холода способствовали подкарнизные и коньковые щели, слуховые окна… Но в 1960-х годах город перешел с печного на центральное водяное отопление. Его монтировали с верхней разводкой – прокладывали разводящие трубы по чердакам. Наши чердаки стали теплыми, а снег на кровлях начал превращаться в лед и сосульки.
В большинстве европейских столиц историческая часть города застроена мансардами, частично находящимися в собственности муниципалитетов. Квартиры на мансардных этажах являются престижным жильем позволяющим своим владельцам жить в районах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.
В соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 № 128-р, был утвержден порядок реконструкции чердаков инвесторами. Постановили, что заключаемый с частником договор подлежит согласованию со всеми собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. После завершения реконструкции помещение чердака передавалось в собственность, безвозмездное пользование или аренду инвестору.
На практике получить и оформить в надлежащей форме 100% согласие частных собственников дома нереально. Даже при отсутствии несогласных, организовать нотариальное удостоверение согласий собственников, например, 50-квартирного дома само по себе – колоссальная задача.
В результате в Санкт-Петербурге складывается парадоксальная ситуация, при которой кровля и коммуникации, расположенные на чердаках домов, ветшают и приходят в негодность. На чердаках не соблюдаются нормы обеспечения требований пожарной безопасности, что может привести к возгораниям. Чердаки заселены антисоциальными элементами и лицами без определенного места жительства. Ежегодная дорогостоящая борьба с сосульками оканчивается ничем, и как следствие – травмами граждан. Денег же на ремонт и содержание чердаков многоквартирных домов в городском бюджете нет.
Существует выход из сложившейся положения – это передача чердаков собственникам последних этажей в собственность с обременением в виде:
• обязанности по текущему, аварийному и капитальному ремонту кровли;
• обязанности по текущему, аварийному и капитальному ремонту коммуникаций проходящих по чердаку, пропорционально части занимаемого помещения;
• проектная документация на выполнение работ по реконструкции
чердаков и мансард с изменением вертикальных отметок конька крыши и
изменением конфигурации крыши разрабатывается на основании архитектурно-планировочных заданий (разрешительных писем) Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). И архитектурно-реставрационных заданий (разрешительных писем) Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, если здание является объектом культурного наследия;
• обязательное условие – допускается обустройство только одноярусной мансарды;
• использование архитектурных и цветовых решений в соответствии с окружающей застройкой.
В случае принятия решения на законодательном уровне о возможности передачи (или продаже по стоимости в размере до 20% от рыночной стоимости) чердаков собственникам последних этажей (в том случае, если техническое состояние дома позволяет увеличить нагрузку на несущие конструкции):
1. Отпадет вопрос о согласии собственников дома или ТСЖ, так как помещение переходит не к стороннему инвестору, а жителю дома. На время подготовки проектной документации и получения согласований возможна сдача чердачного помещения в аренду будущему собственнику. В этом случае в бюджет поступают денежные средства, вырученные от продажи и сдачи в аренду недвижимого имущества (чердаков);
2. Отпадает необходимость обслуживания и чистки кровли в зимний период, сбивания сосулек. На утепленной кровле снег может спокойно лежать всю зиму, не тая.
3. На собственника мансардных помещений перекладываются затраты по текущему, аварийному и капитальному ремонту кровли и коммуникаций.
4. Повышается уровень безопасности и комфортного проживания в связи с отсутствием антисоциальных элементов живущих на чердаках.
5. В соблюдении требований пожарной безопасности, в не протекающей кровле и нормально функционирующих коммуникациях заинтересован сам собственник.
6. Единственно прогнозируемые минус данного проекта – это увеличение плотности проживания граждан. Но так как проживание в квартире, расположенной в мансардном этаже в Санкт-Петербурге является приоритетом зажиточных горожан, увеличение плотности проживания будет не значительно.
Но самое главное, город получает респектабельный облик и новые поступления налогов от недвижимости, которая сейчас гниет и ветшает.
Прибыль вместо затрат, красивое лицо вместо гримасы.
Андрей Петров. Кандидат в губернаторы Санкт – Петербурга.