Риэлторы-аферисты в течение последнего года старательно обкатывают на территории Новой Москвы и Подмосковья новую схему. Агентства, которые сопровождают сделки по покупке недвижимости, отмечают новую тенденцию. К ним потянулись новоиспеченные владельцы квадратных метров в закрытых элитных поселках. Истории у всех по одному сценарию: заинтересовались предложением – продается квартира в таунхаусе. Стоит дешевле, чем квартира в московской новостройке или прилегающих к МКАД районах области. Зато куча плюсов: охраняемая территория поселка, паркинг, природа вокруг. Если машина есть, чего б на работу в Москву не ездить? В общем, взяли. А через некоторое время стало понятно, что с документами что-то не так.
– Из-за кризиса продажи наиболее дорогих объектов недвижимости практически встали, – объясняет глава юридической компании Urvista Алексей Петропольский. – Прежде всего здесь речь о поселках из коттеджей и таунхаусов, которых за последние годы понастроили с избытком. Большинство с претензией на некую элитность. Что такое таунхаус? Дом на несколько хозяев, в котором одному владельцу принадлежит квартира в несколько уровней. Обычно это жилье площадью от 150 до 300 квадратов. Цена – 10 – 20 миллионов рублей. Желающих сразу выложить такие деньги в последнее время немного. Все выбирают экономварианты. Поэтому некоторые застройщики или посредники-риэлторы начали проводить реконструкцию таунхаусов, дробя их на несколько объектов.
Один этаж – один хозяин. На каждом уровне появляются новые входные двери. Теперь на трех уровнях три квартиры по 50 – 70 квадратных метров. На первый взгляд: а что тут такого? Целый дом человек не потянет, а часть может себе позволить.
– Проблема в том, что, заплатив деньги, человек получает кота в мешке, – говорит Петропольский. – Его так называемая квартира – на самом деле всего лишь доля в таунхаусе. Причем не выделенная доля – ни в одном законном документе не записано, какие конкретно комнаты принадлежат этому владельцу. Потому что в госреестрах это все фигурирует как один большой дом.
ОСОБНЯКИ ПОД СНОС
Как правило, коттеджные поселки возводят на землях, где запрещено строительство многоквартирных домов. Как только государство понимает, что вместо индивидуального дома возведен многоквартиный, тут, как говорится, и сказочке конец. Вплоть до сноса здания без всяких компенсаций.
– Помните, несколько лет назад по Московской области прокатилась волна сноса похожих объектов? – продолжает эксперт. – Тогда схема была чуть другой. Застройщики-аферисты с самого начала лепили дома по пять-шесть этажей на дачных землях, даже не собираясь подводить необходимые коммуникации. Квартиры быстро распродавались по бросовым ценам.
Трэш начинался, когда люди въезжали и все вместе одновременно включали свет или пользовались канализацией. Пробки вышибало, смыв мгновенно засорялся. А продавцов уж и след простыл. И тут появлялись представители госорганов.
– У властей есть все права на снос подобного самостроя. Проблема была только в том, что при покупке жилья люди невнимательно изучали документы – на какой земле стоит дом, какой у него статус, все ли законно оформлено. Сейчас таких историй уже нет. Подобных застройщиков победили. Но последствия для жертв новых мошенников могут быть аналогичные.
В СОСТОЯНИИ ХОЛОДНОЙ ВОЙНЫ
Юрист Алексей Петропольский приводит в пример скандал в элитном коттеджном поселке на Новорижском шоссе (название поселка есть в распоряжении редакции). Сначала соседи увидели, как в двухэтажном особнячке закипел ремонт, а после во дворе стали парковаться сразу пять машин. Потом начались проблемы с коммуникациями, а управляющая компания обратила внимание, что дом потребляет воды и электричества в разы больше, чем другие коттеджи.
– Выяснилось, что какой-то ушлый риэлтор выкупил большой дом за 40 миллионов, разделил его на пять частей и перепродал в виде долей с хорошей для себя выгодой, – говорит Петропольский. – УК отключила дом от коммуникаций, иначе перегрузка грозила крахом системе всего поселка. Там сейчас все в состоянии холодной войны: жильцы против поселка. Государственные органы к этому конфликту пока не подключили, но все к тому идет. Не исключено, что в итоге все закончится сносом здания. И никаких компенсаций погоревшие на долях в коттедже люди не получат. Это безвыигрышный вариант. Повторно такое жилье уже не перепродать. Оно будет висеть на покупателе мертвым грузом. Даже банки в залог под кредит такой объект никогда не оформят.
Какой выход? Из подобной ситуации – уже никакого. Самое простое: досконально проверить все еще до покупки. Понять, что тебе пытаются впарить долю в доме, который по документам проходит как индивидуальный, а по факту является многоквартирным, несложно. Многих ломает цена. Она действительно ниже рынка. Продавцам-то все равно – они просто пытаются побыстрее избавиться от объекта, который несколько лет не продается. Как бы потом не получилось, что купленный в привлекательном поселке дом – как чемодан без ручки.