Тенденция к строительству домов-муравейников со стороны застройщиков и к приобретению покупателями квартир-студий на окраине города в настоящее время снижается. Уровень жизни населения – хоть и медленно – но растет, и предпочтения при выборе жилья меняются. Об этом в ходе экспертного диалога в Агентстве бизнес новостей рассказала Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». О позитивных тенденциях на рынке недвижимости в Петербурге говорили и другие участники встречи.
Маятник качнулся
Век повального строительства многоэтажек, заполненных квартирами-студиями, и находящихся на окраине города, а также в самом ближайшем пригороде, постепенно уходит. Покупатели рублем проголосовали против квартир, где объективно мало места. Такое жилье продолжают строить в 2018-м году, но спрос на него падает. На смену пришел повышенный спрос на так называемые евро-двушки и евро-трешки. По сути, это конечно, обычные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, но с адекватной планировкой.
«Студии на долгие годы были хитом первичного рынка. Но по цифрам, которые нам продемонстрировал 2017-й год, мы видим, что доля покупки в зонах массовой застройки у границ города снизилась. Покупатель проголосовал рублем. Эта тема раньше привлекала значительную долю инвесторов – например, студии покупали с прицелом на ее сдачу на пенсии. Жизнь внесла коррективы – сейчас эти квартиры плохо сдаются в аренду, для постоянного проживания они плохо пригодны. Маятник качнулся в другую сторону, – комментирует ситуацию начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. –
Сейчас объем предложения по однокомнатным квартирам и студиям – очень большой. И хотя Петербург – город одиноких людей и студентов, но делать ставку на такой формат не стоит. Застройщики это понимают. Сейчас набирает популярность «евроформат» – хотя это тоже не от хорошей жизни. Качество жизни людей улучшается – жилье должно быть более просторным. И тенденция такова. У нас зимняя страна – у нас много вещей, мы не можем обойтись одними сандалиями и шортами – не на Канарах живем».
Президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости», генеральный директора ООО «БЕНУА» Дмитрий Щегельский подтверждает тенденцию. По его сведениям, основной спрос на жилье в Петербурге находится в ценовом диапазоне 4,5 – 5 млн рублей, именно в нем происходят основные сделки на вторичном рынке. Если на первичном рынке падает спрос на студии, то на вторичном рынке падает спрос на комнаты – это связано с доступностью студий. Также «старая панель постепенно теряет по интересу». «Ничего сверхъестественного на вторичном рынке не произошло», – резюмирует Дмитрий Щегельский.
Ипотека
О позитивных тенденциях упомянули специалисты в разговоре об ипотечном кредитовании. Ипотечная ставка снизилась и, вероятно, постепенное снижение продолжится и в будущем. Как сообщила Светлана Климова, руководитель отдела ипотечного кредитования ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге, в 2017-м году процентные ставки по кредитам на жилье снизились и в новом году тенденция сохраняется. Очень хорошо показала себя ипотека с господдержкой: «Хорошо себя показала ипотека с господдержкой. Неплатежей по данным заемщикам практически не зафиксировано. Рисков по недострою практически не зафиксировано». Свое дело в положительном ключе сыграло и массовое рефинансирование кредитов.
Того же мнения придерживается Светлана Денисова. По ее словам, 2017-й год был замечательным для первичного рынка, и во многом это заслуга условий кредитования покупателей. Количество сделок с привлечением ипотечного кредита оказалось весьма существенно. По разным оценкам, количество ипотечных сделок составило от 30-ти до 60%. 2018-й год тоже может стать в этом плане успешным:
«2018-й год снова обещает стать годом ипотеки с государственной поддержкой – этот продукт, заявленный правительством по поддержке семей, приходит тоже на первичный рынок. Это дотирование ставки до 6%.С такой ставкой семьи, у которых родился с 1 января текущего года второй ребенок, и семьи, где родился третий ребенок, получат дотированную ставку, субсидируемую государством. В первом случае – на протяжении трех лет, во втором случае – на протяжении пяти лет. Так что если третий ребенок появляется до 2022 года, то семья на протяжении восьми лет гарантированно может иметь такую ставку – 6%. Впрочем, ситуация развивается в направлении снижения ставок, и возможно, что это будет уже не актуально, то есть с течением времени эта ставка моет стать общедоступной».
Вероятность упразднения «долевки»
Что категорически не устраивает представителей строительной сферы, так это качество обновления законодательства в строительной сфере. В частности, новации в известный 214-й федеральный закон, по мнению участников рынка, настолько многочисленны, что разобраться в них сложно: «О наших условиях работы – сказать, что это кошмар – ничего не сказать. Это полное безобразие. Волна изменений в правовой базе, на основании которой застройщики осуществляют свою деятельность в 2017 году, достигла масштабов цунами – это просто сбивает с ног. Много небольших благонадежных застройщиков уходят с рынков в связи с новациями в 214 ФЗ. Рынок провинции эти новации могут убить на корню».
Также специалисты упомянули сложную ситуацию с долевым строительством. Из-за большого числа обманутых дольщиков появилась идея упразднить долевку в принципе. Как ранее писали НЕВСКИЕ НОВОСТИ, подобная мысль озвучивалась депутатами Законодательного собрания Петербурга. «Покупка человеком квартиры не должна быть рискованной операцией, это не бизнес не покупка ценных бумаг. Здесь риска не должно быть никакого и государство должно принимать меры для того, чтобы человек не рисковал. Я склонен поддержать идею запрета долевого строительства, чтобы не торговали воздухом. Нужно продавать то, что есть, а не то, что будет когда-нибудь. Участник долевого строительства по сути предоставляет застройщику беспроцентный кредит своими средствами и безо всякого обеспечения», – говорил на одном из заседаний профильной комиссии депутат Борис Вишневский.
Специалисты рынка недвижимости категорически против такого подхода. По их мнению, долевое строительство – отличный работающий механизм, требующий лишь грамотной корректировки. Одним из вариантов может стать привлечение средств дольщиков на счета, подконтрольные банку. Банк в таком варианте выступает как посредник между дольщиком и застройщиком.
«Острая и фантастическая мысль – укокошить долевое строительство, – комментирует Светлана Денисова. – Нравится это кому-то или не нравится, упразднение долевки означает, что работающая система, которая создавалась на протяжении четверти века, которая обеспечила получение миллионами семей новых квартир, эта система в одночасье будет сломана. Надеюсь, что хватит ума, осторожности, чтобы система, имеющая огромную социальную значимость, не была сломана. Иначе будет заодно зарезана курочка, которая несет золотые яйца, потому что это и налоговые поступления, и занятость огромного числа людей. Хочется верить, что хватит здравого смысла реформировать это пошагово и аккуратно. К слову, тезиса о полной отмене долевки сейчас не звучит, по-видимому, будет какая-то трансформация».
Юлия Медведева
